Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht (lat. praeemptio) räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.

Ausübung des Vorkaufsrechts

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls (§ 463 BGB), also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten. Diese bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§ 464 Abs. 1 BGB), wohl aber der spätere Kaufvertrag selbst. Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen (§ 469 Abs. 2 BGB).

Folgen

Der Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein, sondern es entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag. Deshalb ist auch der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten wirksam. Üblicherweise wird sich der Verkäufer daher gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht, für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten, einräumen lassen, um nicht das Risiko einzugehen, gegenüber zwei Personen zur Übereignung derselben Sache verpflichtet zu sein. Der Vorkaufsberechtigte ist gegen eine anderweitige Veräußerung, wie etwa einen Tausch oder eine Schenkung, nicht geschützt, es sei denn, es liegt ein Umgehungsgeschäft vor, das sich nur schwer nachweisen lassen wird. Vorkaufsrechte werden häufig von rechtsunkundigen Personen nicht von anderen ähnlichen Rechtsgeschäften unterschieden. Es kann sich auch um ein Ankaufsrecht, eine Vorhand oder Option handeln. Da das Vorkaufsrecht für alle Parteien Rechtsfolgen nach sich zieht, ist genau zu klären, was gewollt ist. Dadurch kann Rechtsunsicherheit oder ein Schadensersatzrisiko vermieden werden. Bei Grundbesitz mit Vorkaufsrecht ist u.U. die Form zu beachten.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Besteht ein (nur) schuldrechtliches Vorkaufsrecht, so kann der Verkäufer auch an einen Dritten verkaufen - im Falle eines Verkaufs an einen Dritten könnte der Vorkaufsberechtigte jedoch Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 463-473Vorlage:§§/Wartung/juris-seite BGB geregelt. Es kann für bewegliche und unbewegliche Sachen durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem begründet werden. Das persönliche Vorkaufsrecht schafft nur zwischen diesen beiden Personen Rechtsbeziehungen und wirkt nicht dinglich (sachenrechtlich), bewirkt also keine Belastung der Sache und ist deshalb gegenüber Dritten ohne Wirkung.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht wird bei Grundstücken im Grundbuch eingetragen. Dem Vorkaufsberechtigten wird kein fester Kaufpreis versprochen, sondern der Vorkaufsberechtigte kann das Grundstück zum selben Preis erwerben wie ein Dritter, mit dem ein Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde (üblicherweise mit dem Vorbehalt des Rücktritts, falls das Vorkaufsrecht ausgeübt wird).

Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den § 1094 ff. BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst, es handelt sich dabei also um ein echtes Sachenrecht. Als solches entsteht ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß § 873 BGB durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Sofern der Einräumung des dinglichen Rechts keine causa (Rechtsgrund) zu Grunde liegt, kann es nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung wieder herausverlangt werden.

Regelmäßig wird ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt, um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht dinglich abzusichern. In diesem Fall ist sein Rechtsgrund eine Sicherungsabrede. Das dingliche Vorkaufsrecht kann zu Gunsten einer bestimmten Person, aber auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

• Nach § 577 BGB hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Dem Mieter steht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ein Schadensersatzanspruch zu, wenn ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

• Den Miterben steht im Fall des Verkaufs eines Miterbenanteils das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu.

• Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zwecks Sicherung ihrer Bauleitplanung. Es wird zwischen dem sogenannten „allgemeinen“ (§ 24 BauGB) und dem „besonderen“ (§ 25 BauGB) Vorkaufsrecht unterschieden. Zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ist eine Erklärung von der Gemeinde über das Bestehen und die Ausübung des Vorkaufsrechtes (bzw. auf dessen Verzicht) erforderlich. Die Gemeinde wird, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und meist für den Erwerber gebührenpflichtig ist. Grundbuchämter dürfen Grundstückskaufverträge nur im Grundbuch eintragen, wenn das so genannte Negativattest vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber seit Kenntnis der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).

• Ein weiteres gesetzliches Vorkaufsrecht findet sich im Reichssiedlungsgesetz. Ebenso in einigen landesrechtlichen Denkmalschutzgesetzen, Seilbahngesetzen oder sonstigen. Auch das Eisenbahngesetz und eine Vielzahl anderer Normen sind zu beachten. Da es keine allgemeine verbindliche Übersicht gibt, ist ein Kataster der gesetzlichen Vorkaufsrechte nötig.

• Auch im nordrhein-westfälischen Landschaftsgesetz wurde im Rahmen der Gesetzesnovellierung von Mai 2005 den Trägern der Landschaftsplanung (Kreise, kreisfreie Städte) ein gesetzliches Vorkaufsrecht eingeräumt. Dieses Vorkaufsrecht dient dazu, bestimmte Maßnahmen des Landschaftsplanes umzusetzen (vgl. § 36a LG NRW).

• Nach § 48 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes steht dem Land an Grundstücken, die ganz oder teilweise in einem Naturschutzgebiet oder Nationalpark liegen oder auf denen sich ein Naturdenkmal befindet, ein Vorkaufsrecht zu.

• Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde werden in einigen Denkmalschutzgesetzen der Länder begründet, so etwa durch § 22 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern.

Rechtsgeschichte

Zu frühen Formen von Vorkaufsrechten gehören Anfailzwang und Lösungsrecht.

Einzelnachweise

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