Pachtvertrag (Deutschland)

Horemans, 1767: Bauern liefern dem Grundherren einen Pachtzins in Naturalien ab, Deutsches Historisches Museum Berlin

Die Pacht ist die Gebrauchsüberlassung eines Gegenstandes, § 581 BGB, auf Zeit gegen Entgelt mit der Möglichkeit der Fruchtziehung. Die Pacht ist von der Miete abzugrenzen, diese ist eine Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit gegen Entgelt ohne die Möglichkeit hauptsächlicher Fruchtziehung.

Abgrenzung

Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich. So kann im Pachtvertrag als Gegenleistung nicht nur (wie im Mietvertrag) ein fester monatlicher Betrag vereinbart werden, sondern auch Zahlungen in Abhängigkeit vom Umsatz oder Ertrag.

• Traditionell finden Pachtverträge in der Gastronomie und der Landwirtschaft (hier als Landpacht) Anwendung. Häufig ist auch die Pacht von kompletten Unternehmen, als Unternehmenspacht.

• Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchise-Vertrag.

• Auch das Nutzungsrecht und Entgelt für eine Software (ASP-Lösung) können in einem Pachtvertrag geregelt sein.

Gesetzliche Regelung

Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581–597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB).

Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd oder die Fischereigesetze der Länder bei der Fischereipacht.

Pflichten des Verpächters und Pächters

Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird.

Der Verpächter muss wie der Vermieter dem Pächter die Sache beziehungsweise das Recht zum Gebrauch (im Landpachtrecht Ziehung der Feldfrüchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht („den Pachtzins“) entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar.

Der Pächter ist weiterhin berechtigt, das Inventar zu nutzen, und auch verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrages zurückzugeben.

In früheren Zeiten wurde die Pacht oft auch in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: z. B. Halbpacht und Halbpächter (Abgabe der Hälfte des Ertrags).

Pfandrecht

Dem Pächter kommt gegenüber den Forderungen gegen seinen Verpächter ein Pfandrecht aus der Pacht nach § 583 BGB zugute. Der Verpächter selbst erhält ein Pfandrecht aus § 592 BGB für seine Forderungen gegen Pächter.

Kündigung

Die Kündigung ist mit der Miete ausgestaltet. Sie ist gegenüber dem Verpächter oder dem Pächter zu erklären. Stirbt der Pächter, besteht ein besonderes Kündigungsrecht der Erben und des Verpächters innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals zu kündigen. Ansonsten gelten die Vorschriften der Miete weitgehend entsprechend.

Beispiele

Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur landwirtschaftlichen Nutzung, Unternehmenspacht die Verpachtung von Unternehmen. Die heute in Europa selten gewordene, aber in Lateinamerika, Asien und Afrika noch häufige Teilpacht (auch Teilbau) ist eine Form, bei der sich Pächter und Landbesitzer den Ertrag des Landes teilen, dies geschieht zu variablen Anteilen, bei einer Teilung zu gleichen Teilen spricht man auch von Halbpacht.

Pachten von Bodenflächen in der DDR

In der DDR war es möglich, Bodenflächen zu pachten und darauf Bauwerke zu errichten. Mit dem Schuldrechtanpassungsgesetz können die Bauwerke 2022 in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen.

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