Mietvertrag (Österreich)

Der Mietvertrag ist im ABGB zusammen mit dem Pachtvertrag unter dem Oberbegriff Bestandvertrag in den §§1090-1121 geregelt. Es ist ein vertragliches Dauerschuldverhältnis, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine unverbrauchbare Sache zum bloßen Gebrauch auf gewisse Zeit zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter die Zahlung des Mietzinses (§1100). Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für die Mietverträge, die sich auf Wohnungen, Wohnungsteile und Geschäftsräumlichkeiten aller Art beziehen. In Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, kann nicht zum Nachteil des Mieters von den Regelungen des MRG abgewichen werden. Die Mietgegenstände gemäß § 1 Abs 2 MRG, auch Vollausnahmebereich genannt, sind von den Regelungen des MRG ausgenommen und daher gilt für jene Mietverträge nur das Mietrecht aus dem ABGB.

Geschichte

Bis 1917 fanden sich mietrechtliche Bestimmungen ausschließlich im ABGB, das als Leitmotiv eine weitgehende Vertragsfreiheit vorsah. Eine spezifische Mieterschutzgesetzgebung hatte ihren Ursprung unter Anderem in einer kaiserlichen Notverordnung des Jahres 1917. Schon vor Kriegsbeginn herrschte vor allem in Wien eine große Wohnungsnot. Die Inflation während der Kriegsjahre führte zu enormen Mietzinssteigerungen und massenhaften Kündigungen und in der Folge zu Unruhen. Die "Verordnung über den Schutz der Mieter" vom 26. Januar 1917 schränkte das Kündigungsrecht der Vermieter weitgehend ein und fror den Mietzins dahingehend ein, als Mietzinsanpassungen nur mehr hinsichtlich veränderter Betriebs- und Instandhaltungskosten und der seit Kriegsbeginn gestiegenen Steuern möglich waren.

Am 7. Dezember 1922 wurde das Mietengesetz mit den Stimmen aller Parteien, den Sozialdemokraten, den Christlichsozialen und der Großdeutschen Fraktion mit Ausnahme des Landbundes beschlossen. Das Mietengesetz ist nach Struktur und Inhalt - trotz aller Unterschiede - für das heute geltende Mietrechtsgesetz (MRG) von 1982 erkennbare Vorlage. "Dieses Mietengesetz, mit sehr vielen sozialdemokratischen Ideen angereichert, war notwendig geworden, da sich einerseits seit dem Erlaß (sic!) der Mieterschutzverordnungen (MSchVO) die Wohnungsnot dramatisch verschlechterte und sich andererseits das Mietzinserhöhungsverbot als Gefahr für die notwendige Häusersanierung entpuppt hatte."

Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes

Vollausnahme- und Teilanwendungsbereich

Das Mietrechtsgesetz findet auf folgende Mietverhältnisse keine Anwendung (= Vollausnahmebereich nach § 1 Abs. 2 MRG):

• Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens
• Mietgegenstände, eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,
• Vermietung von Wohnungen oder Wohnräume durch eine karitative oder humanitäre Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens
• Dienst-, Werks- oder Naturalwohnungen (der Vermieter muss dabei nicht der Dienstgeber sein)
• Geschäftsräumlichkeit befristet auf maximal sechs Monate
• bis zu sechs Monate befristetes Mietverhältnis einer Kategorie A- oder B-Wohnung und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet
• Ferienwohnung (Zweitwohnung zu Erholungs- oder Freizeitzwecken)
• Ein- oder Zweifamilienhaus (ein ausgebauter Dachboden zählt dabei nicht mit)

Außerdem kommt das MRG auf reine Flächenmiete sowie Räume, die nicht zu Wohn- oder Geschäftszwecken gemietet werden, nicht zur Anwendung.

Das Mietrechtsgesetz findet auf Mietverhältnisse in folgenden Mietgegenständen nur teilweise Anwendung (= Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs. 4 MRG mit Kündigungsschutz, Eintrittsrecht im Todesfall sowie Kautionsbestimmungen):

• Mietgegenstände im frei finanziert (ohne öffentlicher Wohnbauförderung) errichteten Neubau mit Baubewilligung nach dem 1. Juli 1953
• Mietgegenstände in Zubauten mit Baubewilligung nach dem 1. Oktober 2006
• Mietgegenstände, an welchen Wohnungseigentum begründet ist in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945
• Mietgegenstände in neu ausgebauten Dachböden und Aufbauten sowie erst auszubauenden Rohdachböden und Aufstockungen mit Baubewilligung nach dem 1. Jänner 2002.

Eine besondere Form der Teilanwendung des MRG bildet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Im Wesentlichen unterscheidet sich hier die Mietzinsbildung von Regelungen des MRG (Kostendeckungsprinzip).

Die Schutzwirkungen des Mietrechtsgesetzes beziehen sich auf Preis- und Kündigungsschutz, sowie auf den Schutz des Mietobjektes an sich.

Preisschutz

Der Preisschutz umfasst sowohl die Mietzinsbeschränkung, die abschließend aufgezählten Betriebskosten der Liegenschaft als auch Regelungen über die Zulässigkeit von Einmalzahlungen. Der Kern des Preisschutzes besteht darin, dass Mietzinsvereinbarungen, die den zulässigen Hauptmietzins bzw. Untermietzins überschreiten, unwirksam sind.

Die Miete besteht aus folgenden Teilen:

• Hauptmietzins
• anteilige Betriebskosten und öffentliche Abgaben (Grundsteuer)
• Anteil für besondere Aufwendungen (Gemeinschaftsanlagen wie z. B. Waschküche)
• Entgelt für mitvermietete Einrichtung (z. B. Möbelmiete) und sonstige Leistungen des Vermieters
• Umsatzsteuer (10 % bei Wohnnutzung, 20 % bei Nutzung zu Geschäftszweck).

Kündigungsschutz

Der Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis wird durch eine Kündigungserklärung beendet. Das MRG regelt den Kündigungsschutz, welches sowohl einen umfassenden Auflösungsschutz des Mietverhältnisses als auch Befristungsregelungen umfasst. Der Kündigungsschutz gilt nicht für die Vollausnahmen von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, wie zum Beispiel für Mietverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Nach §30 Mietrechtsgesetz ist das Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe beschränkt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere nach §30 Absatz 2 Ziffer 1 bis 16 aufgelisteten Gründen vor:

1. Mietzins und/oder Bewirtschaftungskosten mindestens acht Tage im Rückstand sind
2. im Mietvertrag bedungene Dienste vertragswidrig verweigert werden
3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht;
4. der Mieter den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt
5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen
6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird
7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden
8. Eigenbedarf an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht
9. Eigenbedarf und Ersatzbeschaffung vorliegt
10. eine Betriebswohnung für Mitarbeiter gebraucht wird
11. Wohnungen von Bund, Land und Gemeinden für die Verwaltung benötigt werden und dem Mieter Ersatz beschafft wird
12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden
13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (Achtung: sehr restriktive Auslegung)
14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses unmöglich ist, eine Abbruchbewilligung erteilt wurde und dem Mieter Ersatz beschafft wird
15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

Im Absatz (3) Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam.

Zur Beendigung von Mietverträgen näher: Kündigung von Mietverträgen.

Pflichten des Mieters

Hauptmietzins

Vom Hauptmietzins muss bei befristeten Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG ein Befristungsabschlag von 25 % verrechnet werden. Dieser Abschlag gilt nur dann nicht mehr, wenn bei der Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes Mietverhältnis der Abschlag im ursprünglichen Mietvertrag ziffernmäßig als Betrag dargestellt wurde.

Die Arten der Mietzinsbildung sind:

Freier Mietzins nach ABGB

Ein freier Mietzins ohne Beschränkung nach oben (ausgenommen: Wucher und Laesio enormis) kann nur in Mietverhältnissen, die der Voll- oder Teilausnahme des MRG unterliegen, vorgeschrieben werden.

Gesetzliche Mietzinsbildung nach MRG

Angemessener Hauptmietzins

Dieser Mietzins ist de facto ein Marktmietzins. Er ist behördlich überprüfbar (im Gegensatz zum freien Mietzins) und auf die folgenden, voll dem MRG unterliegenden Mietverhältnisse anwendbar:

• Miete von Geschäftslokalen und Büros
• Miete von Mietgegenständen in Neubauten mit einer Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945
• Miete von neu durch Zu-, Um-, Ein- oder Aufbauten geschaffenen Mietgegenständen mit einer Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945
• Miete in denkmalgeschützten Gebäuden für die der Vermieter nach dem 9. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat
• Miete in Gebäuden, für welche begünstigte Rückzahlung von Wohnhaus-Wiederaufbaumitteln nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 getätigt wird
• Miete von Wohnungen der Kategorien A und B mit mehr als 130 m² Wohnnutzfläche welche spätestens sechs bzw. zwölf Monate nach einer Verbesserung vermietet wurden
• Miete aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses
• Miete in Mietgegenständen, für welche begünstigte Rückzahlung von Wohnhaus-Wiederaufbaumittel nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 getätigt wird
• Miete in Mietgegenständen, bei welchen vor dem 1. Oktober 1993 mit einer Kategorie-Anhebung begonnen wurde.

Untermietzins

Ein etwaiger Untermietzins darf den Hauptmietzins um maximal 50 % überschreiten. Betriebskosten dürfen an den Untermieter jedoch nur in tatsächlicher Höhe weiterverrechnet werden.

Richtwert-Mietzins

Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (fiktive Vergleichswohnung) je Bundesland festgelegt ist. Die mietrechtliche Normwohnung besitzt eine Kategorie A-Ausstattung und liegt in einem ordnungsgemäß erhaltenen Haus in durchschnittlicher Lage. Die Basis bilden dabei Daten aus dem geförderten Neubau aus dem Jahr 1992. Eine Valorisierung der Richtwerte erfolgt alle zwei Jahre.

Der Richtwert-Mietzins kann im Vollanwendungsbereich des MRG in Altbauten mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 und einer Ausstattungskategorie von mind. C vorgeschrieben werden.

Vom Richtwert werden Zu- und Abschläge vorgenommen. Diese richten sich nach der Stockwerkslage, der Lage innerhalb des Gebäudes, der Ausstattung, dem Grundriss, nach dem Erhaltungszustand des Gebäudes sowie der regionalen Lage und der Ausstattungskategorie der Wohnung.

Die Umstände, die zum sogenannten Lagezuschlag - dem Zuschlag zum Richtwert nach der regionalen Lage - führten, müssen spätestens bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt werden. Der Hinweis auf die Lage "außerhalb eines (abgewohnten, Anm.) Gründerzeitviertels" ist dafür nicht ausreichend.

Kategoriemietzins

Ausstattungskategorien

Für die Mietzins-Höhe sind im Vollanwendungsbereich des MRG die Ausstattungskategorien der gemieteten Räume maßgeblich.

Merkmale der besten Ausstattungskategorie „A“ sind:

• brauchbarer Zustand (das heißt funktionell in Ordnung). Keine der Bewohnbarkeit erheblich entgegenstehenden Hindernisse wie z. B. Gesundheitsgefährdung durch veraltete Elektrik. Optische Mängel spielen dabei keine Rolle.
• mindestens 30 m² Nutzfläche
• ein von einem Zimmer getrennter Vorraum unmittelbar nach der Wohnungseingangstüre (eine Kombination mit der Küche/Kochnische ist möglich).
• Küche oder Kochnische (mindestens bestehend aus Spüle und Kochplatte)
• Toilette im Wohnungsinneren
• zeitgemäßes (keramisch verfliestes) Badezimmer oder Badenische mit Dusche oder Badewanne und Entlüftung ins Freie.
• Zentral- oder Etagenheizung
• (zusätzlicher) Warmwasseranschluss außerhalb des Badezimmers bzw. der Badenische

Die Merkmale der Kategorie „B“ gleichen jenen von Kategorie A, jedoch ohne der Mindestgröße von 30 m², ohne Heizung und ohne zusätzlichen Warmwasseranschluss außerhalb des Badezimmers bzw. der Badenische.

Merkmale der Ausstattungskategorie „C“ sind:

• brauchbarer Zustand
• mindestens Wasser und Toilette im Wohnungsinneren.

Kategorie D-Mietzins

Ein Kategorie D-Mietzins kann im Vollanwendungsbereich des MRG vorgeschrieben werden, wenn kein angemessener Mietzins vereinbart werden kann. Eine Wohnung der Ausstattungskategorie D hat keinen Wasseranschluss bzw. keine Toilette im Wohnungsinneren und ist entweder in brauchbarem oder unbrauchbarem Zustand. Als brauchbar gilt die Wohnung dann, wenn keine der Bewohnbarkeit erheblich entgegenstehende Hindernisse (z. B. Gesundheitsgefährdung durch veraltete Elektrik) vorliegen.

Mietrechtliches Außerstreitverfahren

Bestimmte im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegte mietrechtliche Verfahren werden seit 1922 im Außerstreitverfahren und nicht im streitigen Verfahren geführt. Obwohl sich in den mietrechtlichen Verfahren die Parteien an das Gericht wenden, um Interessenkonflikte zu klären, also alle Kennzeichen eines streitigen Verfahrens vorhanden sind, gelten die Regeln des Außerstreitsverfahrens. Dies bedeutet vor allem für die Mieter einen erleichterten Rechtzugang.

In der ersten oder zweiten Instanz können sich die Parteien selbst vertreten oder durch eigenberechtigte Personen vertreten lassen. Berechtigte, d. h., überregional tätige Interessensvertretungen können eine oder mehrere Parteien bis in die letzte Instanz vertreten, ohne dass Rechtanwaltspflicht besteht. Diese Regelung wird vor allem von den Mietern genutzt. Mieterorganisationen finanzieren sich aus Mitgliedsbeiträgen und vertreten ihre Mitglieder auf eigene Kosten. Dadurch ist es auch Mietern ohne Rechtsschutzversicherung möglich, ohne Kostenrisiko ihre Interessen bei Gericht geltend zu machen.

In einigen größeren Gemeinden existiert eine vorgerichtliche, behördliche Entscheidungsinstanz, die Schlichtungsstelle. Entscheidungen der Schlichtungsstelle sind rechtsverbindlich, wenn keine der Parteien nach der Entscheidung das Verfahren zu Gericht abzieht. Eine im streitigen Verfahren geführte Räumungsklage aufgrund von Mietschulden wurde bis zum 1. Jänner 2005 nach einem Antrag auf Mietzinsüberprüfung erst entschieden, wenn geklärt war, ob die behaupteten Mietschulden nicht aufgrund einer rechtlich unzulässigen Forderung bestanden.

Kostenpflicht der Außerstreitverfahren

Ursprünglich waren streitige Außerstreitverfahren nicht kostenpflichtig. Die Parteien trugen in jedem Fall nur ihre eigenen Vertretungskosten, auch wenn der gegnerischen Partei durch das Gericht Recht gegeben wurde. Erst die ÖVP/FPÖ-Regierung führte im Jahr 2005 die Kostenpflicht ein, um nach eigenen Aussagen "die Verfahren abzukürzen und mutwillig geführte Verfahren zu verhindern". Erwartungsgemäß wurde dies von Vertretern der Vermieterseite begrüßt, während Mietervertreter, allen voran die betroffenen Mieterorganisationen dagegen protestierten.

Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs

In einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung vom 11. Oktober 2006 (7Ob78/06f, sogenannte "Klauselentscheidung") hat der OGH erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters (IMV, Tochter der Constantia Privatbank) durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel sondern die gesamte Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält, ungültig wird. Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen § 879/3 ABGB gerügt, der Vorschrift über die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.

Neue Kategoriebeträge ab September 2006

"Durch den Wert des Verbraucherpreisindex 2000 für den Monat Mai 2006 (112,4) hat sich der VPI 2000 gegenüber dem Monat Februar 2004 (107,0) um mehr als 5 % erhöht. Damit ist der in § 16 Abs. 6 MRG vorgesehene 5%ige Schwellwert für die Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der „angehobenen Hauptmietzinse“ überschritten. Die neuen Kategoriebeträge werden nach der tatsächlichen prozentuellen Veränderung des Index zwischen Februar 2001 (= 101,8) und Mai 2006 (= 112,4) berechnet.

Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 "mietrechtlich wirksam", d. h., sie sind für neue Mietzinsvereinbarungen ab 1. September 2006 gültig.

Wird bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie D ein Mietzins von mehr als EUR 0,73 pro m² und Monat vereinbart (bei Neuvermietung von Kat. D brauchbar wäre ab 1. September 2006 ein Mietzins von EUR 1,46/m²/Monat zulässig), so kann der Vermieter für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses in einem Verfahren nach MRG geltend machen!

Bei bestehenden Kategorieverträgen mit Wertsicherungsvereinbarungen können Erhöhungen des Kategoriemietzinses ab 1. Oktober 2006 begehrt werden.

Bei der Wertanpassung müssen die Formerfordernisse des § 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.

Verwaltungskosten-Pauschale für die Jahre 2006–2010

Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 pro m² Nutzfläche und Jahr." Für die Jahre 2009 und 2010 beträgt das Verwaltungskosten-Pauschale € 3,08/m² (ab 1. September 2008).

Siehe auch

• Mietervereinigung Österreichs

Literatur

• Christian Prader (Hrsg.): Mietrechtsgesetz und ABGB-Mietrecht : MRG ; mit Anmerkungen, Literaturangaben und einer Übersicht der Rechtsprechung ; [Rechtsprechung bis 3.9.2013 berücksichtigt] 4., aktualisierte und überarbeitete Auflage. Manz'Sche Verlags- u. Universitätsbuchhandlung, Wien 2013, ISBN 978-3-214-13559-1.
• Helmut Würth (Autor), Madeleine Zingher (Autor), Peter Kovanyi (Autor): Miet- und Wohnrecht : Kurzkommentar zu MRG, WEG, WGG mit allen wohnrechtlich relevanten Nebenvorschriften. 2. WEG, HeizKG, BTVG und Maklerrecht Band 1, 23., neu bearbeitete Auflage. Manz'Sche Verlags- u. Universitätsbuchhandlung, Wien 2013, ISBN 978-3-214-13330-6.
• Wolfgang Dirnbacher: MRG 2013 idF des ZVG 2013: Das Mietrechtsgesetz idF des ZahlungsverzugsG 2013 Stand: April 2013. ÖVI Immobilienakademie, Wien 2013, ISBN 978-3-902266-23-1.

Weblinks

• Mietrechtsgesetz
• Muster - Mietrecht und Pacht der Wirtschaftskammerorganisation Österreich
• Mietrecht - Konsumentenfragen.at

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